Art. 1130 Attribuzioni dell’amministratore.
1° comma: L’amministratore, oltre a quanto previsto dall’articolo 1129 e dalle vigenti disposizioni di legge, deve:
1) eseguire le deliberazioni dell’assemblea, convocarla annualmente per l’approvazione del rendiconto condominiale di cui all’articolo 1130 bis e curare l’osservanza del regolamento di condominio;
2) disciplinare l’uso delle cose comuni e la fruizione dei servizi nell’interesse comune, in modo che ne sia assicurato il miglior godimento a ciascuno dei condomini;
3) riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell’edificio e per l’esercizio dei servizi comuni;
4) compiere gli atti conservativi relativi alle parti comuni dell’edificio;
5) eseguire gli adempimenti fiscali;
6) curare la tenuta del registro di anagrafe condominiale contenente le generalità dei singoli proprietari e dei titolari di diritti reali e di diritti personali di godimento, comprensive del codice fiscale e della residenza o domicilio, i dati catastali di ciascuna unità immobiliare, nonché ogni dato relativo alle condizioni di sicurezza “delle parti comuni dell’edificio” (parte tra virgolette sottolineata aggiunta dal D.L. n.145 del 23 dicembre 2013) . Ogni variazione dei dati deve essere comunicata all’amministratore in forma scritta entro sessanta giorni. L’amministratore, in caso di inerzia, mancanza o incompletezza delle comunicazioni, richiede con lettera raccomandata le informazioni necessarie alla tenuta del registro di anagrafe. Decorsi trenta giorni in caso di omessa o incompleta risposta, l’amministratore acquisisce le informazioni necessarie, addebitandone il costo ai responsabili;
7) curare la tenuta del registro dei verbali delle assemblee, del registro di nomina e revoca dell’amministratore e del registro di contabilità. Nel registro dei verbali delle assemblee sono altresì annotate: le eventuali mancate costituzioni dell’assemblea, le deliberazioni nonché le brevi dichiarazioni rese dai condomini che ne hanno fatto richiesta; allo stesso registro è allegato il regolamento di condominio, ove adottato. Nel registro di nomina e revoca dell’amministratore sono annotate, in ordine cronologico, le date della nomina e della revoca di ciascun amministratore del condominio, nonché gli estremi del decreto in caso di provvedimento giudiziale. Nel registro di contabilità sono annotati in ordine cronologico, entro trenta giorni da quello dell’effettuazione, i singoli movimenti in entrata ed in uscita. Tale registro può tenersi anche con modalità informatizzate;
8) conservare tutta la documentazione inerente alla propria gestione riferibile sia al rapporto con i condomini sia allo stato tecnico/amministrativo dell’edificio e del condominio;
9) fornire al condomino che ne faccia richiesta attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso;
10) redigere il rendiconto condominiale annuale della gestione e convocare l’assemblea per la relativa approvazione entro centottanta giorni.
Art. 1130 bis Rendiconto condominiale.
1° comma: Il rendiconto condominiale contiene le voci di entrata e di uscita ed ogni altro dato inerente alla situazione patrimoniale del condominio, ai fondi disponibili ed alle eventuali riserve, che devono essere espressi in modo da consentire l’immediata verifica. Si compone di un registro di contabilità, di un riepilogo finanziario, nonché di una nota sintetica esplicativa della gestione con l’indicazione anche dei rapporti in corso e delle questioni pendenti. L’assemblea condominiale può, in qualsiasi momento o per più annualità specificamente identificate, nominare un revisore che verifichi la contabilità del condominio. La deliberazione è assunta con la maggioranza prevista per la nomina dell’amministratore e la relativa spesa è ripartita fra tutti i condomini sulla base dei millesimi di proprietà. I condomini e i titolari di diritti reali o di godimento sulle unità immobiliari possono prendere visione dei documenti giustificativi di spesa in ogni tempo ed estrarne copia a proprie spese. Le scritture e i documenti giustificativi devono essere conservati per dieci anni dalla data della relativa gestione.
2° comma: L’assemblea può anche nominare, oltre all’amministratore, un consiglio di condominio composto da almeno tre condomini negli edifici di almeno dodici unità immobiliari, il consiglio ha funzioni consultive e di controllo.
Commento 1° comma punto 1: Aver qui inserito di convocare l’assemblea annualmente per l’approvazione del rendiconto è una ripetizione di quanto poi stabilito al seguente punto 10)
Commento 1° comma punto 3: Su questo punto 3 sarebbe stato bene aggiungere anche le spese straordinarie
Commento 1° comma punto 4: Questo punto da la possibilità all’Amm.re, senza dover necessariamente convocare un’assemblea, agire contro quei condomini che si sono appropriati ingiustamente di un bene comune: Es.
Un condomino che allarga la sua cantina a scapito della parte di accesso comune etc.., le azioni d’urgenza che l’Amm.re a tutela delle parti comuni può svolgere sono: “POSSESSORIA”, “DANNO TEMUTO”, “NUOVA OPERA” (vedi Azioni Giudiziarie nel Condominio di A. Barbieri).
Tutte queste quattro attività richiamate nell’articolo 1130 si ribadisce che sono attività che non richiedono convocazione preventiva dell’assemblea, se poi l’Amm.re vuole in seguito convocarla per rendere noto lo stato delle cause nulla lo vieta, ma non è obbligatorio.
Mentre per tutti gli altri casi che non sono previsti dal 1130 l’Amm.re per agire deve essere autorizzato dall’assemblea.
Secondo il parere di alcuni esperti comunque, a questo quarto punto, va escluso il caso di accertamento di difetti di costruzione, in questo caso l’azione contro il costruttore non può essere intrapresa dall’Amm.re perché, anche se trattasi di vizi della cosa comune, questi però fanno parte dell’atto di compravendita tra il costruttore ed il singolo e spetta quindi al singolo condomino agire contro il costruttore.
L’Amm.re per il rispetto di quanto sopra detto può chiedere di entrare nell’appartamento del condomino per verificare il rispetto delle regole richiamate (vedasi anche l’aumento delle superfici radianti) e se il condomino si rifiuta, può far ricorso al pretore per l’ex art. 700 del codice di procedura civile e farsi imporre così l’entrata nell’appartamento; in questo caso il giudice dispone un’ufficiale giudiziario che insieme all’Amm.re potrà entrare nell’appartamento per le verifiche necessarie, se il condomino si rifiuta ancora, tramite il commissariato di zona può essere anche richiesto l’intervento delle forze dell’ordine.
Se l’assemblea non disciplina l’uso delle cose comuni, questo può essere fatto dall’amministratore in funzione di questo articolo: Es orario d’uso del giardino condominiale allo scopo di evitare schiamazzi e fastidi ai condomini, l’orario di chiusura del portone etc.
Commento 1° comma punto 10: Sarebbe stato sufficiente mettere la postilla dei 180 giorni al punto 1) senza inserire questo punto. Inoltre ci sembrano eccessivi i 180 giorni per rendere conto della propria gestione.
Essendo l’articolo derogabile, se il regolamento di condominio richiede il conto della gestione in tempi più brevi fa fede il regolamento perché contrattuale.
Commento art. 1130 bis comma 1°: La conservazione dei documenti giustificativi per 10 anni non è da considerare retroattiva ma a partire dal 18/06/2013 data di entrata in vigore della nuova normativa.