1° comma: Qualora l’innovazione importi una spesa molto gravosa o abbia carattere voluttuario rispetto alle particolari condizioni dell’edificio, e consista in opere , impianti o manufatti suscettibili di utilizzazione separata, i condomini che non intendono trarne vantaggio sono esonerati da qualsiasi contributo nella spesa.
2° comma: Se l’utilizzazione separata non è possibile, l’innovazione non è consentita, salvo che la maggioranza dei condomini che l’ ha deliberata o accettata intenda sopportarne integralmente la spesa.
3° comma: Nel caso previsto dal primo comma i condomini e i loro eredi o aventi causa possono tuttavia, in qualunque tempo, partecipare ai vantaggi dell’innovazione, contribuendo nelle spese di esecuzione e di manutenzione dell’opera.
Anche se l’innovazione è permessa, non deve però essere gravosa o a carattere voluttuario ed in tal caso un singolo condomino o più condomini possono dissentire e non partecipare alle spese. Es: In un condominio senza ascensore si decide di mettere l’ascensore e due condomini dissentono, quindi la maggioranza procede alla costruzione e i due non partecipano.
Gravosa è la spesa che è talmente alta da non valere la pena di essere fatta per il valore irrisorio dell’intero edificio in rapporto alla spesa stessa.
Voluttuaria è ad esempio il voler cambiare il corrimano di legno in un’altro di marmo perché anche se più costoso è più bello.
Facciamo l’esempio di un condominio di dieci condomini nel quale sette decidono di installare un ascensore e gli altri tre no.
In qualsiasi momento uno dei condomini che si è precedentemente estraniato all’innovazione può richiederne l’utilizzo contribuendo alle spese al costo a suo tempo sopportato dai condomini comprensivo degli interessi al momento maturati e detratto il valore stabilito da un consulente per il depauperamento avvenuto negli anni.
Per costo sostenuto non si intende quello che si sarebbe dovuto spendere al momento ma quello realmente speso a suo tempo.
L’importo così calcolato andrà dall’Amm.re ripartito tra i condomini che avevano a suo tempo contribuito
Questa innovazione riguardando solo sette su dieci condomini è una COMUNIONE all’interno del condominio e va considerata come tale per la convocazione delle assemblee, si dovrà cioè convocare separatamente i condomini proprietari dell’ascensore e seguire le maggioranze richiamate dalla comunione.
La porta da aprire per l’ascensore nel pianerottolo va addebitata al solo condomino che richiede di entrare nella comunione.
Per quanto riguarda il decoro architettonico il fatto di stabilire che si sia violato spetta al solo giudice o ad un perito da lui nominato.
Le inferriate mobili o fisse alle finestre come pure i doppi vetri tramite infissi in alluminio inseriti nel vano finestra all’esterno erano fino a poco tempo fa considerate violazioni al decoro architettonico ora però la giurisprudenza le prevede essendo cambiati i tempi (maggiori furti di appartamento).
Cancello automatico era prima considerato innovazione voluttuaria mentre ora viene considerato come un ammodernamento e miglioria anche sulla sicurezza della cosa comune, stessa cosa per il cancello alla fine della rampa di accesso ai box.
Questo però rientra nei casi di possibilità di utilizzazione separata sul fatto che un condomino potrebbe rifiutarsi di volere il telecomando e volere la sola chiave, in questo caso non paga il telecomando.
Il condomino che volesse istallare l’ascensore ma non ha la maggioranza perché l’assemblea ritiene che leda il decoro architettonico deve impugnare la delibera, davanti al magistrato produrrà una perizia e chiederà che il tribunale nomini un perito che dovrà accertare che non altera la statica, il decoro architettonico e che non sottragga un bene comune agli altri condomini, il tribunale accerterà che ci siano tutti questi requisiti nel qual caso annulla la delibera ed il condomino potrà mettere l’ascensore.
Poniamo il caso che si voglia mettere l’ascensore nella tromba delle scale, oppure all’esterno perché nella tromba non vi sia spazio e all’esterno ci sia un giardino condominiale dove tale opera occuperebbe una zona irrisoria e comunque il condomino avrebbe una quota su quel giardino.
In questo caso si presenta il problema di dire, ma la sottrazione della tromba delle scale per una sua parte o la sottrazione dello stesso spazio sul giardino condominiale o sul cortile, ha la capacità di sottrarre in parte o in tutto il bene agli altri condomini ? La giurisprudenza è tutta unanime e dice di no.
L’unica cosa che deroga è il caso che tale istallazione oscuri alcune finestre che si trovano in prossimità dell’ascensore, allora lederebbero l’utilizzazione del bene (in questo caso la finestra) al singolo, oppure tolgano del tutto l’utilizzo del bene nel caso del giardino se quest’opera lo occupasse tutto allora sarebbe vietata.