Art. 1136 Costituzione dell’assemblea e validità delle deliberazioni.
1° comma: L’assemblea in prima convocazione è regolarmente costituita con l’intervento di tanti condomini che rappresentino i due terzi del valore dell’intero edificio e la maggioranza dei partecipanti al condominio.
2° comma: Sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio.
3° comma: Se l’assemblea in prima convocazione non può deliberare per mancanza di numero legale, l’assemblea in seconda convocazione delibera in un giorno successivo a quello della prima e, in ogni caso, non oltre dieci giorni dalla medesima. L’assemblea in seconda convocazione è regolarmente costituita con l’intervento di tanti condomini che rappresentino almeno un terzo del valore dell’intero edificio e un terzo dei partecipanti al condominio. La deliberazione è valida se approvata dalla maggioranza degli intervenuti con un numero di voti che che rappresenti almeno un terzo del valore dell’edificio.
4° comma: Le deliberazioni che concernono la nomina e la revoca dell’amministratore o le liti attive e passive relative a materie che esorbitano dalle attribuzioni dell’amministratore medesimo, le deliberazioni che concernono la ricostruzione dell’edificio o riparazioni straordinarie di notevole entità e le deliberazioni di cui agli articoli 1117-quater, 1120, secondo comma, 1122-ter nonché 1135, terzo comma, devono essere sempre approvate con la maggioranza stabilita dal secondo comma del presente articolo.
5° comma: Le deliberazioni di cui all’articolo 1120, primo comma, e all’articolo 1122.bis, terzo comma, devono essere approvate dall’assemblea con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti ed almeno i due terzi del valore dell’edificio.
6° comma: L’assemblea non può deliberare, se non consta che tutti gli aventi diritto sono stati regolarmente convocati.
7° comma: Delle deliberazioni dell’assemblea si redige processo verbale da trascrivere nel registro tenuto dall’amministratore.
Commento 1° comma: Es. n.1) Per un condominio di 30 condomini con 1000 millesimi
maggioranza dei condomini = almeno 16 condomini
2/3 del valore = 667 millesimi
Importante: Nel conteggio delle teste, occorre fare molta attenzione in quanto proprietari di diverse unità immobiliari possono o no avere diritto a più voti (cioè a contare per più di uno).
Es. n.2) App. A Pippo e Paperino sono cointestatari App. B Pippo e Pluto sono cointestatari.
Es. n.3) App. C D E Unico proprietario è Paperoga.
Nell’esempio n.2 Il sig. Pippo presente all’assemblea ha diritto a due voti, quindi conta per due condomini nel conteggio dei 16 necessari.
Notare che in questo caso se si fanno deleghe occorrono due deleghe.
Nell’esempio n.3 il sig. Paperoga ha diritto ad un solo voto anche avendo tre unità immobiliari perché è il solo proprietario quindi conta per uno nel conteggio dei 16 necessari e è sufficiente una sola delega.
Come si vede dagli esempi riportati, risulta assolutamente indispensabile conoscere perfettamente chi sono i proprietari delle singole unità immobiliari al fine di evitare la nullità dell’assemblea in caso di errore.
Questo compito di verifica spetta al presidente di assemblea, ma l’amministratore deve a lui fornire la situazione anzidetta mentre il condomino non può esentarsi da non darla.
L’istituzione del Registro di Anagrafe richiamato all’articolo 1130 n. 6 risolve questo problema.
Commento 2° comma: Sempre facendo riferimento all’Es. n.1 sopra descritto per poter deliberare il condominio anzidetto considerando il caso che siano intervenuti in prima convocazione 22 condomini con un totale di 700 millesimi per deliberare basterebbero:
Maggioranza = 12 condomini
50% del valore = 500 millesimi
Commento 3° comma: Sempre con riferimento all’esempio n.1 se fossero intervenuti all’assemblea solo 20 condomini su 30 le deliberazioni sono valide se approvate da :
almeno 11 condomini (maggioranza degli intervenuti)
che rappresentino almeno 1/3 del valore = 333 millesimi
L’assemblea di seconda convocazione, con questi minimi, non può deliberare quanto riportato nel quarto comma (è possibile però l’approvazione del Preventivo, del Rendiconto etc.).
La seconda convocazione va fatta il giorno successivo anche se non sono passate 24 ore come alcuni pensano.
Commento 4° comma: Riassumendo:
Nomina e revoca dell’amministratore
liti attive e passive che esorbitano dalle attribuzioni dell’amministratore
Ricostruzione dell’edificio
Riparazioni Straordinarie di notevole entità
1117-quater = Tutela delle destinazioni d’uso
1120 – 2° comma = Innovazioni
1122-ter = Impianti di videosorveglianza
1135 – 3° comma = Autorizzare l’amministratore a partecipare e collaborare ad iniziative territoriali etc.
Commento 5° comma: Per il quinto comma, sempre per riferimento all’esempio n. 1 se fossero intervenuti solo 20 condomini su 30 per le deliberazioni sarebbero necessari:
Maggioranza dei condomini = 11 condomini
Almeno 2/3 del valore = 667 millesimi
Commento 6° comma: Il condomino non convocato, che però avendolo saputo da terzi, si presenta all’assemblea, fa risultare valida la stessa e non può più quindi fare appello al sesto comma.
Note generali all’articolo: Note:
A conclusione delle modifiche apportate dal legislatore a questo articolo, che ricordiamo è inderogabile, viene spontaneo notare una incongruenza sostanziale sul fatto che non viene fatto il minimo riferimento all’articolo 1117-ter dove per le deliberazioni di quanto previsto in quell’articolato sono necessari i 4/5 delle teste e dei millesimi in deroga quindi a questo stesso articolo che è come detto inderogabile.
Il processo verbale, va redatto durante l’assemblea direttamente sul verbale allo scopo adibito e questa è una norma da rispettare per evitare future contestazioni.
Sul verbale va riportato inoltre a che ora entrano ed escono dall’assemblea i condomini allo scopo di sapere quali deliberazioni hanno il quorum dovuto e quali no.
Il condomino che esce dall’assemblea può lasciare delega anche solo verbale (l’uscita va comunque subito annotata sul verbale) ad un’altro condomino presente, se il delegato vota a favore di una delibera, il delegante non potrà in seguito contestarla mentre lo potrà fare se il delegato vota contrario.
Deleghe: le deleghe entrano nel conteggio sia numerico che di valore millesimale, per questo debbono essere ben specificate nel verbale di assemblea e tenuti gli originali allegandoli al verbale stesso.
Il C.C. non parla specificatamente sul numero massimo di deleghe ammesse, questo può invece essere riportato sul regolamento contrattuale e dovrà essere rispettato.